按照戶籍人口計算，中國的城鎮(zhèn)化水平明顯偏低。如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到70%計算，未來中國城鎮(zhèn)戶籍人口至少還要增加5億人。城鎮(zhèn)人口的增加，首先會帶來需求的增加，特別是住房這一基本需求的增加。若再考慮到住房質(zhì)量和配套水平提高、城鎮(zhèn)布局調(diào)整、住房翻新改造等因素，可以得出結(jié)論，城鎮(zhèn)化的推進將帶來巨大的市場需求，對中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。

　　隨著中國經(jīng)濟增速換擋和困難企業(yè)增加，一些機構(gòu)和個人對中國經(jīng)濟發(fā)展前景的擔(dān)憂不斷增加，一些唱空中國經(jīng)濟的老調(diào)又在重彈。其中一個論調(diào)就是，中國開始面臨嚴(yán)重的需求不足和產(chǎn)能過剩，進而要出現(xiàn)巨大的債務(wù)風(fēng)險。這樣誤判中國經(jīng)濟的一個重要原因，就是沒有看到中國正處于城鎮(zhèn)化持續(xù)較快推進的歷史時期。

　　2014年，按照常住人口計算，中國的城鎮(zhèn)化率為54.77%；按照戶籍人口計算，2012年中國城鎮(zhèn)化率為35.33%。2010年美國城鎮(zhèn)化率超過80%，日本超過90%，高收入國家一般都在70%-80%及以上。中國的城鎮(zhèn)化水平明顯偏低。

　　城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、市場發(fā)展的結(jié)果，是現(xiàn)代社會生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系變化的集中反映。改革開放以后，中國依靠自主建設(shè)的工業(yè)體系，在引入市場和對外開放的推動下，全面加快了工業(yè)化、市場化、國際化進程，客觀上必然會加快城鎮(zhèn)化進程。1978-2014年，中國按照常住人口計算的城鎮(zhèn)化率從17.9%提高到54.77%，城鎮(zhèn)常住人口從1.72億人增加到7.49億人，增加了5.77億人，年均增加1600萬人，超過很多國家的總?cè)丝凇＜词乖诮?jīng)濟增速換擋時期，2012-2014年，中國城鎮(zhèn)常住人口也增加了5900萬人，年均增加1966萬人。

　　城鎮(zhèn)人口的增加，首先帶來了需求的增加，特別是住房這一基本需求。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，首先集中在滿足城鎮(zhèn)戶籍居民住房改善方面。這也導(dǎo)致很多人依據(jù)城鎮(zhèn)戶籍居民的住房情況判斷中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

　　這一靜態(tài)的、不考慮中國城鎮(zhèn)人口特別是戶籍人口變化的思維模式，往往會得出中國城鎮(zhèn)住房供給已經(jīng)平衡甚至過剩的結(jié)論。有些不負(fù)責(zé)任的分析，甚至認(rèn)為中國城鎮(zhèn)空置住宅已經(jīng)達到6400多萬套。

　　如果考慮人口城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，則結(jié)論會完全不同。按照常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%，考慮人口增長因素，中國城鎮(zhèn)常住人口將超過10億人，較2014年至少增加2.5億人。如果人均住房面積按照35平方米計算，至少需要77億平方米的住房；如果按照每套100平方米計算，約為7700萬套。此外需要注意到，常住人口流動性比較大（中國目前流動人口為2.5億余人），對住房的需求不夠穩(wěn)定，這也是中國城鎮(zhèn)住房需求壓力相對較小的重要原因。

　　如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到70%計算，未來中國城鎮(zhèn)戶籍人口至少還要增加5億人。即使考慮其中作為常住人口在城鎮(zhèn)有住房的因素（一般是租房，而且條件較差），其住房需求增長也會非常巨大。此外，還要考慮到住房質(zhì)量和配套水平提高、城鎮(zhèn)布局調(diào)整、住房翻新改造等因素。

　　綜合看，那種認(rèn)為中國城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重過剩、房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)巨大債務(wù)風(fēng)險的觀點，是經(jīng)不起推敲的。中國城鎮(zhèn)化的推進，將帶來巨大的市場需求，對中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。