早在2012年就開始有了物流園區(qū)閑置超過60%的說法，這或許只是某位業(yè)界人士的隨口一說，但我們的確可以看到，大批規(guī)劃中的物流園區(qū)里除了圍墻就是雜草叢生。
　　
　　因為從來沒有明確過物流園區(qū)的面積到底是按規(guī)劃面積、設(shè)計面積還是按建設(shè)面積作為計量標(biāo)準(zhǔn)，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也就沒有了物流園區(qū)“閑置率”這一表述。但由于筆者一直從事物流園區(qū)規(guī)劃方面的工作，也調(diào)研了許多地區(qū)和行業(yè)的物流園區(qū)，因此對其中的一些情況還算比較了解。如果僅以規(guī)劃或者控制土地的面積計算，保守來說，閑置率應(yīng)該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率應(yīng)該低于60%。多數(shù)控制性土地都缺乏真正的投入建設(shè)，往往幾萬畝的規(guī)劃面積，真正投入建設(shè)的可能只有幾千畝左右，所以去實地參觀，看到的自然是雜草叢生的荒地。
　　
　　還有個并不準(zhǔn)確的數(shù)字，在以倉儲物流園區(qū)為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒有發(fā)揮預(yù)期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設(shè)計和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務(wù)輻射區(qū)域重疊、同質(zhì)化競爭；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠，園區(qū)占地面積明顯過大；管理者運營能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營者缺乏持續(xù)投資意愿等。
　　
　　許多專家把這一輪物流園區(qū)建設(shè)稱之為“圈地運動”，因為一方面許多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規(guī)劃日后的運營。究其核心原因，正是因為土地的價格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機比例更高了。
　　
　　我國自2006年開始實施18億畝耕地紅線，2007年開始實施土地儲備制度，同時國土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應(yīng)；加之國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價格飛漲數(shù)十倍，而當(dāng)前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。
　　
　　2013年，國家發(fā)改委會同12部門出臺了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》，將北京等29個城市確立為一級物流園區(qū)布局城市，將石家莊等70個城市確立為二級物流園區(qū)布局城市。應(yīng)該說，這是因為看到了一些地方脫離實際需求、片面追求占地面積和規(guī)模的盲目性，也看到了物流園區(qū)“落地難”、“用地貴”和基礎(chǔ)設(shè)施投資不足的問題。
　　
　　物流節(jié)點城市和物流園區(qū)的分級規(guī)劃在戰(zhàn)略層面有了統(tǒng)一部署，這為減少物流園區(qū)閑置奠定了宏觀政策基礎(chǔ)，但如何真正實現(xiàn)物流園區(qū)的有效運營，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀運營來深層次思考。
　　
　　首先，要引入經(jīng)濟利潤的概念。經(jīng)濟利潤是經(jīng)濟收入減去經(jīng)濟成本，其中經(jīng)濟成本不僅僅包括會計成本，還包括機會成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機會中吸引過來必須支付的報酬；經(jīng)濟收入不僅僅包括會計上實際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應(yīng)當(dāng)包括由于物流園區(qū)的集約化和規(guī)模化所帶來的利潤增值收入，以及各種與物流相關(guān)的增值服務(wù)所帶來的利潤增長收入；而經(jīng)濟利潤就是在經(jīng)濟收入高企的情況下使得債務(wù)資本和股權(quán)資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。
　　
　　其次，要了解物流園區(qū)的發(fā)展需要兩個基本要素：投資和運營管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動資本都樂于擴大物流園區(qū)規(guī)劃面積的重要因素，而所謂的物流園區(qū)規(guī)劃也不過是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個投資增值項則需要更加有效地結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營者的實際運營績效才能實現(xiàn)的，由于目前物流園區(qū)的平均獲利回收期長達十年到二十年，且還隨著宏觀經(jīng)濟走勢存在各種風(fēng)險，后兩個投資項的“超額利潤”并沒有被廣泛認(rèn)可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問題了。
　　
　　解鈴還須系鈴人，既然明確了問題的本源，也就容易解決問題，那就是在規(guī)劃的源頭上就引入經(jīng)濟利潤的評價，特別是引入對物流園區(qū)自身運營優(yōu)勢帶來的集約化和規(guī)模利潤以及運營者可能實現(xiàn)的增值服務(wù)利潤的評估體系。
　　
　　物流園區(qū)的出現(xiàn)是因為其先天的自然壟斷優(yōu)勢，即可以通過規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，涌現(xiàn)勞動力池、知識溢出和供應(yīng)鏈，形成物流產(chǎn)業(yè)集群，進一步匯聚物流資源，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，降低物流成本，并推進第三方、第四方物流、物流金融及供應(yīng)鏈金融等增值服務(wù)企業(yè)的匯聚，甚至可以推動區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但物流園區(qū)的形成也要依賴固有的區(qū)位與交通優(yōu)勢、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續(xù)支持。因此，在園區(qū)規(guī)劃中務(wù)必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創(chuàng)新發(fā)展，既要充分把握并優(yōu)化好區(qū)域既有資源，又要與區(qū)域內(nèi)外的資源相互協(xié)調(diào)、優(yōu)勢互補、突出重點，特別是要把握各種經(jīng)濟發(fā)展的契機，吸引經(jīng)濟稟賦要素，創(chuàng)新性地達成產(chǎn)業(yè)升級和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區(qū)建設(shè)和運營中。
　　
　　物流園區(qū)規(guī)劃還應(yīng)尋求推進增值服務(wù)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，從規(guī)劃之初就要明確物流園區(qū)的運營模式，明確哪些政策、措施或資源可能是發(fā)展增值服務(wù)的潛在需求或條件，讓投資者看到后續(xù)經(jīng)營的“超額利潤”期望，也讓經(jīng)營者看到未來發(fā)展的目標(biāo)。
　　
　　因此，物流園區(qū)的規(guī)劃至關(guān)重要，而物流園區(qū)規(guī)劃的評估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區(qū)的建設(shè)有時需要爭分奪秒，但前期的科學(xué)性論證依舊不可或缺，把三類經(jīng)濟利潤的“超額利潤”點引入園區(qū)規(guī)劃中將會大大減少物流園區(qū)的閑置。
　　
　　但愿經(jīng)濟利潤能成為物流園區(qū)的“除草劑”。