目前，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢大致方向是朝市場化、產業(yè)垂直化、產品標準化等方向陸續(xù)發(fā)展，但是目前大部分產業(yè)園區(qū)存在的問題很嚴重，如：定位不明確、產業(yè)鏈繁多、產業(yè)相關度不貼合、創(chuàng)新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來說，還是園區(qū)的規(guī)劃出現了問題，產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長久性都值得我們重視，飆馬整理了以下產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的全流程。

 

產業(yè)園區(qū)如何規(guī)劃

 

一、園區(qū)產業(yè)規(guī)劃

 

園區(qū)產業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃的主要規(guī)劃內容，產業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內容的基礎。只有在產業(yè)規(guī)劃明確的情況下，才能根據線索進行其他規(guī)劃的搜索，并逐步順利地實施。產業(yè)規(guī)劃主要是界定園區(qū)的核心產業(yè)、重點產業(yè)和相關產業(yè)。

 

如何確定核心產業(yè)與重點產業(yè)：

 

1.洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產業(yè)基礎和擁有的產業(yè)資源,劃出可以重點發(fā)展的全部產業(yè)范圍,即園區(qū)意向產業(yè)。

 

2.研究國家產業(yè)政策，明確哪些產業(yè)是屬于國家重點扶持和鼓勵的，哪些產業(yè)是屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產業(yè)范圍進行縮小、集中，精準園區(qū)意向產業(yè)。

 

3.研究國內外經濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場，洞悉意向產業(yè)是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發(fā)展趨勢，看意向產業(yè)的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業(yè)的產能情況進行一番調研，不能讓產業(yè)園一運行，就遭遇產能過剩等問題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場競爭。

 

4 根據各方面的研究和分析，關注某一行業(yè)或某一行業(yè)，并將其作為園區(qū)的重點產業(yè)，樹立行業(yè)最具發(fā)展?jié)摿Γ钸m合自己的行業(yè)。

 

5.分析上下游企業(yè)的構成關系以及核心產業(yè)和重點行業(yè)特定行業(yè)企業(yè)的構成和分布，為制定投資促進戰(zhàn)略奠定基礎。

 

此外，產業(yè)園區(qū)核心運營團隊的公共關系資源 ( 產業(yè)資源、人脈資源 ) 也是產業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產業(yè)規(guī)劃中，經常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析，、EPST(政治、經濟、社會文化、技術、Legal法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢的找到產業(yè)方向，更快捷地獲取研究成果。園區(qū)也可以借助”外腦”，以彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經驗的短板。

 

 

二、產業(yè)園區(qū)建筑與建設規(guī)劃

 

園區(qū)建設與園區(qū)規(guī)劃主要有園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些創(chuàng)新思路還是十分有必要的。

 

(1) 建設規(guī)劃

 

大型園區(qū)、產業(yè)新城的整體建設規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對于產業(yè)新城的產業(yè)建筑，商業(yè)設施和住宅設施，規(guī)劃合理的建設和發(fā)展比例和空間布局。

 

(2) 建筑規(guī)劃

 

建筑規(guī)劃必須與產業(yè)定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類型的產業(yè)園區(qū)建筑規(guī)劃應體現出明顯的差異。

 

(3) 工程規(guī)劃

 

明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

 

 

 

三、招商規(guī)劃

 

招商規(guī)劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等等。

 

在投資規(guī)劃中，找到目標客戶群非常重要，能否找到理想的目標客戶群取決于前一行業(yè)上下游企業(yè)的分析準確性;

 

園區(qū)的優(yōu)惠政策必須有針對性，需要適合行業(yè)的特點。除了一般政策外，還必須有“親身實踐”的政策;

 

要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段，進行合理的營銷整合;

 

招商/營銷策略需要對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

 

四、園區(qū)運營規(guī)劃

 

旅游景區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調、園區(qū)管理標準化、園區(qū)開發(fā)和品牌復制業(yè)務模式。

 

運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理;有的因為缺乏園區(qū)運營經驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容……

 

財產等級直接決定公園的等級。就像房地產買賣一樣，能否升值取決于物業(yè)管理狀況。產業(yè)園區(qū)能否得到業(yè)主和行業(yè)的認可和贊譽，能否提升物業(yè)價值，取決于園區(qū)的經營管理能力(物業(yè)管理只是其中的一小部分)。

 

 

 

五、園區(qū)經濟指標規(guī)劃

 

園區(qū)經濟指標包括兩個方面：

 

(1)園區(qū)項目的技術經濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經營狀況的測算與考量，并根據數據對園區(qū)建設經營予以適當調整，這主要涉及：營業(yè)指標估算、營業(yè)收入構成比例(地產增值和產業(yè)增值)、財務盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

 

(2)園區(qū)經營指標，是衡量一個園區(qū)經營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產值與利稅、園區(qū)就業(yè)人數、人均產值、行業(yè)龍頭企業(yè)數量或上市企業(yè)數量等等。園區(qū)管理指標與政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，真實反映了園區(qū)管理水平及其帶來的社會經濟效益。

 

 

 

產業(yè)園規(guī)劃是一指產業(yè)園區(qū)全方位、流程性、長久性的發(fā)展計劃，是未來一個時期引領園區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要指標和路線圖，所以飆馬認為“園區(qū)未建，規(guī)劃先行”是產業(yè)園區(qū)建設的一個重要原則。
 

 

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